建業新生活已披露了大致的招股數據：
招股價: HK$5.6-7.2
每手股數: 1000
發行股數：3億股 (另有15%超額配售權, 最多可發行股數是3.45億股)
集資額: 16.8-21.6億元 (如行使超額配售權:19.32億-24.84億元)
基石： 高瓴 (Hillhouse) 將認購7500萬美元，以中間位6.4元定價計，大約認購30%的新股。
以招股價範圍計算的預期估值：
按承銷團的預期，目前招股的估值不算貴，以上限計，其實就和其它二、三線物管股相若，如果中下限定價，那應該有些上升空間。不過誠如我之前所說，物管股其實是很有誘因由母公司或關連公司輸送利益的，我們簡單看看建業新生活的一些營運數據：
2019年總收入是17.54億人民幣，總毛利是5.75億人民幣。
物管公司的核心業務 - 物業管理業務於2019年只有5.92億人民幣的收入，佔總收入17.54億的34%左右，相信是所有上市物管公司中，核心業務佔總收入比重最低的一間！
我們再看看毛利的分佈：
物業管理業務的毛利只有9200萬人民幣，佔總毛利的16%而已，相信比重也是眾多物管公司中最低的，即是說其主要盈利來源是增值服務及其它服務，而這些服務是最容易由母公司或關連公司輸送利益的。
我們看看下列的數據：
建業新生活管理的大約5700萬平方米的在管面積當中，關連公司建業集團及相關企業提供約3900萬平方米的面積，佔比約69%，而這69%的面積是佔了建業新生活的84%增值服務收入，總共約6.3億人民幣。然而大家看到增值服務在2018年至2019年的增長幅度嗎? 第三方物業開發商提供的在管面積在2019年增長了3倍, 而增值服務收入是增長接近1倍, 算是合理，但由關連公司建業集團提供的在管面積在2018-2019年間只是增長80%，但增持服務收入是大躍進地增長3.6倍，增幅非常驚人！
最後，大家要留意一下公司的歷史及重組歷程： 公司於1994年成立，前身是建業物業管理，並由當時全資持股的建業集團(00832)於2006年，以5百萬人民幣代價出售予所謂的“獨立第三方”河南國光公司，而河南國光的大股東是持有其90%股權的楊楠小姐，其另一身份是建業集團大股東胡先生的姪女。然後於2007年，河南國光又將建業新生活的全部股價同樣以5百萬人民幣的代價賣給所謂的獨立第三方牛師明先生。經過多年的發展及重組，牛先生再於2017年以1億人民幣的作價將建業新生活賣給關連公司建業集團的大股東胡先生，經過長達11年的重組，控股權輾轉由建業集團 (00832) 轉讓至建業集團的大股東胡先生個人手上，然後在於2018年及2019年的極高速擴張、發展，今年終於成功在香港上市，招股最高估值是86億港元，短短3年間股權值值增加了70多倍。
有關建業新生活的歷史及重組過程，大家可以參考以下這篇文章，非常值得一看。
谋局物业IPO，胡葆森“击鼓传花”11年 (因很多網站都已刪除此文, 所以無法提供連結, 大家自行Google一下, 看看那裡可以看到)
寫到這裡，其實我也不需要再去詳細分析業績，倒不如說說我自己對這次IPO的看法。這宗IPO最大的認購誘因，不是因為物管股，也不是因為業績增長驚人又或者表面估值不算貴，而是其基石投資者高瓴(Hillhouse) 的號召力，相信會有不少的國內資金衝著高瓴做基石而認購此股, 有助提升其股份的需求, 而新股主要就是炒上市初期的短線供需失衡。
因建業新生活的招股期將與另一熱門新股沛嘉重疊，也有機會與另一醫藥股開拓藥業撞期，資金分配是一大難題，所以我自己仍未決定是否認購這股，會觀察未來兩天的孖展反應，才決定是否認購。
聲明: 以上內容純屬個人意見及分享，並不構成投資、買賣建議或推薦。
招股價: HK$5.6-7.2
每手股數: 1000
發行股數：3億股 (另有15%超額配售權, 最多可發行股數是3.45億股)
集資額: 16.8-21.6億元 (如行使超額配售權:19.32億-24.84億元)
基石： 高瓴 (Hillhouse) 將認購7500萬美元，以中間位6.4元定價計，大約認購30%的新股。
以招股價範圍計算的預期估值：
按承銷團的預期，目前招股的估值不算貴，以上限計，其實就和其它二、三線物管股相若，如果中下限定價，那應該有些上升空間。不過誠如我之前所說，物管股其實是很有誘因由母公司或關連公司輸送利益的，我們簡單看看建業新生活的一些營運數據：
2019年總收入是17.54億人民幣，總毛利是5.75億人民幣。
物管公司的核心業務 - 物業管理業務於2019年只有5.92億人民幣的收入，佔總收入17.54億的34%左右，相信是所有上市物管公司中，核心業務佔總收入比重最低的一間！
我們再看看毛利的分佈：
物業管理業務的毛利只有9200萬人民幣，佔總毛利的16%而已，相信比重也是眾多物管公司中最低的，即是說其主要盈利來源是增值服務及其它服務，而這些服務是最容易由母公司或關連公司輸送利益的。
我們看看下列的數據：
建業新生活管理的大約5700萬平方米的在管面積當中，關連公司建業集團及相關企業提供約3900萬平方米的面積，佔比約69%，而這69%的面積是佔了建業新生活的84%增值服務收入，總共約6.3億人民幣。然而大家看到增值服務在2018年至2019年的增長幅度嗎? 第三方物業開發商提供的在管面積在2019年增長了3倍, 而增值服務收入是增長接近1倍, 算是合理，但由關連公司建業集團提供的在管面積在2018-2019年間只是增長80%，但增持服務收入是大躍進地增長3.6倍，增幅非常驚人！
最後，大家要留意一下公司的歷史及重組歷程： 公司於1994年成立，前身是建業物業管理，並由當時全資持股的建業集團(00832)於2006年，以5百萬人民幣代價出售予所謂的“獨立第三方”河南國光公司，而河南國光的大股東是持有其90%股權的楊楠小姐，其另一身份是建業集團大股東胡先生的姪女。然後於2007年，河南國光又將建業新生活的全部股價同樣以5百萬人民幣的代價賣給所謂的獨立第三方牛師明先生。經過多年的發展及重組，牛先生再於2017年以1億人民幣的作價將建業新生活賣給關連公司建業集團的大股東胡先生，經過長達11年的重組，控股權輾轉由建業集團 (00832) 轉讓至建業集團的大股東胡先生個人手上，然後在於2018年及2019年的極高速擴張、發展，今年終於成功在香港上市，招股最高估值是86億港元，短短3年間股權值值增加了70多倍。
有關建業新生活的歷史及重組過程，大家可以參考以下這篇文章，非常值得一看。
谋局物业IPO，胡葆森“击鼓传花”11年 (因很多網站都已刪除此文, 所以無法提供連結, 大家自行Google一下, 看看那裡可以看到)
寫到這裡，其實我也不需要再去詳細分析業績，倒不如說說我自己對這次IPO的看法。這宗IPO最大的認購誘因，不是因為物管股，也不是因為業績增長驚人又或者表面估值不算貴，而是其基石投資者高瓴(Hillhouse) 的號召力，相信會有不少的國內資金衝著高瓴做基石而認購此股, 有助提升其股份的需求, 而新股主要就是炒上市初期的短線供需失衡。
因建業新生活的招股期將與另一熱門新股沛嘉重疊，也有機會與另一醫藥股開拓藥業撞期，資金分配是一大難題，所以我自己仍未決定是否認購這股，會觀察未來兩天的孖展反應，才決定是否認購。
聲明: 以上內容純屬個人意見及分享，並不構成投資、買賣建議或推薦。
from 偉哥投資手札 https://ift.tt/2xEcrwh
via IFTTT
沒有留言:
張貼留言