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2020年11月30日 星期一
估值昂貴的華潤萬象生活 (01209)
以近期上市的中、大型物管股而言，華潤萬象生活(CRMLS) 的預期估值最貴，以2021年預期市盈率25-30倍的估值招股，而近期其它中、大型物管股，大部份都是以22-26倍的2021年預期市盈率的估值上市，這就是我之前說CRMLS的估值太貴, 未必會參與。
但昨天再跟進了招股情況, 似乎又有值博率, 所以改變初衷，打算參與。
什麼原因改變了我的想法?
1. 基石投資者陣容鼎盛
公佈了7名基石投資者, 當中包括很多大名鼎鼎的機構，將會認購合共6.5億美元的股份, 以上限計將佔新股發行量的41%, 是一個非常高的比重，有參考價值。
2. 機構投資者反應佳
以我接收到的訊息，CRMLS國際配售反應佳，有很多大型Long Funds都已認購, 似乎比較認可CRMLS的業務及前景, 尤其是CRMLS在商業物管及運營方面的優秀往績、口碑及增長空間。
3. 估值稍貴但業績真實
一如保利物業 (06049)、中海物業 (02669)這些國企物管，盤數及盈利增長並不突出，但顯得真實、可信, 所以即使估值比較貴, 很多機構投資者著眼於他們真實、少水份的業績。
4. 商業運營及物業管理服務收入佔比高
市場會傾向給予商業運營及物業管理服務收入佔比高的公司較高估值，而CRMLS在2020年上半年, 商業運營及物業管理服務收入佔整體收入的46%, 毛利亦佔整體毛利的76%, 故此估值理應其他以住宅物管為主的物管公司較高也是合理。
5. 員工股權激勵
是次IPO比較過往國企的IPO有一特別之處, 是提供"僱員優先發售" 計劃, 預留最多10%的新股予員工認購。這其實就是變相的股權激勵計劃, 如果多管理層及員工認購的話, 希望藉著他們同時也是股東的身份, 提升他們工作的積極性, 從而達到股權激勵計劃的效果。
至於認購這宗IPO需要注意的風險, 我自己覺得有三:
1. 公開發售反應可能相對冷淡, 有機會中籤率頗高, 升就最好, 萬一跌的話, 潛在損失亦會相應提高;
2. 穩定價格操作人是高盛。見到高盛負責護盤，大家都應該清楚萬一股價破底時, 不應期望會有保薦人出力護盤, 基本上你可以當其不存在;
3. 物管板塊積弱, 在截止認購後, 萬一整個板塊繼續跌, CRMLS的估值就會相對更貴, 上市時承受更大的沽壓。
目前物管板塊處於大弱勢, 不論大、中、小型物管股, 在最近2個月都是股價、估值大跌, 所以在這時刻，認購即將是板塊市值第二 (恒大物業)及第三 (CRMLS)的物管股，是需要極大的勇氣，也需要承受一定的風險。大家在認購前，要有心理準備股價表現未如理想，甚至有機會破底，並不是必賺的。當然, 我經常說, 承受較高風險，目標是較高回報, 主因是公開發售反應冷淡, 造就高中籤率，股價只需升10-15%, 回報已經不錯。
儘管兩隻物管股都有一定的風險, 但我都會酌量參與。
(原文11月26日刊於Patreon平台)
聲明: 以上內容純屬個人意見及分享，並不構成投資、買賣建議或推薦
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2020年11月29日 星期日
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2020年11月25日 星期三
集資額最多的大型物管股 - 恒大物業(06666)
恒大物業匆促上市的背景
說起恒大, 大家的第一印象是什麼? 超高負債率但仍未倒下? 還是妖氣十足?
中國恒大(03333)負債高企, 如果大家有留意新聞的話, 前一段日子網絡上曾流傳恒大一封致廣東省政府的求救信, 懇求省政府幫忙恒大地產A股借殼上市，不然其可能要在明年1月償還戰略投資者1300億人民幣的投資, 而且列舉了恒大的負債資料及可能觸發的糸統風險。恒大逼宮並未能令其成功借殼A股上市, 但或許有政府的協助, 大部份戰略投資者同意債轉股, 暫時解除了恒大的債務危機。
不過由於「三條紅線」的推出，恒大的超高負債未來會影響其融資能力，影響其房地產業務的發展, 所以除了加速賣樓外, 提前將物管業務分拆上市集資，也是減債之道。聽聞恒大物業原本並不是打算今年上市, 而是想“執靚”盤數後才上市, 奈何8月底國內推出「三條紅線」的規定，迫使內房紛紛絞盡腦汁去減債, 以免踩紅線，影響融資能力。
超高負債的恒大先於8月中出售恒大物業28%的股權予14名投資者, 套現235億港元。這批投資者包括甘比 (大劉妻子)、騰訊、紅杉資本、馬云的雲鋒基金、央企中信、光大及農銀等, 此時恒大物業的估值大約840億港元。然後於9月底正式入紙申請分拆物管業務上市, 並於近期獲批准，旋即開始招股，務求速戰速決, 在年底前完成分拆上市。
恒大物業的賣點
1. 上市估值不是過於昂貴
恒大物業上市後，市值及業務規模與碧桂園服務(06098) 非常接近, 所以大家都會將其對標碧桂園服務。
有券商預期恒大物業2020年及2021年預期盈利分別是25.2億及38.7億人民幣，以招股價上限計算，2020年及2021年預期市盈率是35.7倍及23.3倍。至於碧桂園服務, 券商綜合預期2020年及2021年盈利分別約26.4億及36.3億人民幣，以目前市值1229億港元計算, 碧桂園服務2020年及2021年預期市盈率分別是39.8倍及28.9倍, 故此恒大物業在估值上是有折讓。
當然, 大家也不要對恒大物業的盈利高速增長太過認真, 反正就是一堆數字給大家參考。 看看這幅圖, 大家明白我的意思嗎?
2. 儲備面積高
恒大物業截至2020年6月底在管面積是2.54億平方米, 合約面積是5.13億平方米, 即是儲備面積2.59億平方米, 儲備面積比率是102%;
碧桂園服務截至2020年6月底在管面積是3.2億平方米, 合約面積是7.46億平方米, 儲備面積是4.26億平方米, 儲備面積比率是133%。
恒大物業儘管在管面積、合約面積及儲備面積比率都低於碧桂園服務, 但這數據在物管股當中已是數一數二的高, 值得享有比其它物管股較高的估值。
3. 中國恒大源源不絕的輸送管理面積
大家如果有詳看招股書的話, 會發現恒大物業的第三方拓展剛剛起步, 故此截至2020年6月底, 恒大物業的在管面積接近100%都是中國恒大開發的物業, 也因此中國恒大的房地產開發及銷售能力, 對恒大物業是非常重要的。而非常幸運地, 中國恒大近年房產開發及銷售能力是非常強大的, 長期居於頭三位, 可以源源不絕輸送大量物業予恒大物業管理, 確保其未來數年仍會有高速增長。
4. 基石投資者認購佔比高
假設公開發售超額認購14倍以下，沒有觸發回撥, 則21名基石投資者將會認購國際配售一半的股數, 佔比非常高。由於基石投資者持貨有6個月禁售期, 故此上市初期, 恒大物業約1000億的市值中, 只有8%多(即80多億元) 是流通市值, 如果有心炒作的話, 會比較容易。
上述只是恒大物業一些表面上的賣點, 實際上最大的隱藏賣點是恒大系喜歡炒作! 大家可以看看同系中國恒大(03333)及恒大汽車 (00708) 的股價走勢圖, 很難不對恒大物業有所期望, 這也是我計劃認購恒大物業的主因。
物管股近期表現疲弱, 故此物管IPO的招股反應也是比較冷淡, 近期的物管新股中籤率都很高。 集資額高達158億元的恒大物業, 估計公開發售也不會超額太多倍, 所以如有意認購的話, 要做好風險管理, 慎防超高的中籤率及預期比較波動的股價。大家如果只想賺取低風險的打新回報, 則不應選擇認購恒大物業, 理應集中注碼在相對安全的藍月亮及京東健康。 這股只適合可以承受較高風險, 同時也是追求較高回報的投資者。
(原文11月24日刊於Patreon平台)
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2020年11月23日 星期一
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